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Onde fica o projeto?
Estado, cidade e tipo de contratação.
Localização do Núcleo
💡 Selecione o estado primeiro, depois comece a digitar.
Como será a contratação? *
Quem vai pagar pelo serviço de regularização?
Tipo de regularização *
👤
Qual é o seu perfil profissional?
Isso define sua estrutura de custos e o que será terceirizado neste projeto.
Como você atua? *
Ser autônomo ou ter equipe faz toda diferença na estrutura de custos — e consequentemente no preço.
Quais etapas da jornada REURB você vai terceirizar? *
Marque as etapas que outra pessoa ou empresa vai executar por você neste projeto — e informe o custo estimado de cada uma.
Prospecção de demanda — captação de núcleos
Outro profissional vai a campo identificar e mapear núcleos com potencial de regularização para você.
Reunião comunitária — apresentação para os moradores
Um facilitador conduzirá as assembleias e reuniões de alinhamento com as famílias do núcleo.
LEPAC — Levantamento Planialtimétrico Cadastral
Topógrafo para o levantamento e georreferenciamento da área (planta topográfica com coordenadas oficiais).
Memorial descritivo das unidades
Elaboração do memorial descritivo de cada lote/unidade — área, confrontações, fração ideal.
Plantas e projetos técnicos
Elaboração de plantas de situação, implantação, quadro de áreas e demais projetos técnicos necessários.
Projeto de Regularização Fundiária (PRF) / Projeto Urbanístico
Elaboração do projeto completo de regularização, incluindo o projeto urbanístico que será aprovado pela Prefeitura.
Análise documental — due diligence jurídica
Advogado ou especialista fará a análise da cadeia dominial, certidões, matrículas e demais documentos do imóvel e dos possuidores.
Regularização ambiental (APP, CONDEPHAAT, órgão ambiental)
Especialista para tratar das restrições ambientais junto ao órgão competente — APP, Mata Atlântica, APA, tombamento.
Laudos técnicos (geotécnico, ambiental, estrutural)
Laudos de empresa especializada — estes normalmente são cobrados à parte do cliente, mas você precisa saber o custo para orientar.
Acompanhamento junto à Prefeitura (aprovação do projeto)
Despachante ou especialista local para acompanhar e destravar o processo na Prefeitura.
Acompanhamento registral — Cartório de Registro de Imóveis
Profissional especializado para montar e acompanhar o processo de registro da CRF e das matrículas individuais.
Assistência jurídica especializada (advogado)
Advogado especialista em Direito Registral e Urbanístico para suporte jurídico ao longo de todo o processo.
Sua equipe executa tudo ou há etapas que você terceiriza?
Mesmo com equipe própria, algumas etapas especializadas costumam ser terceirizadas. Marque as que não são executadas internamente.
LEPAC — Levantamento Planialtimétrico Cadastral
Topógrafo externo contratado por projeto (sem vínculo empregatício com a empresa).
Projeto Urbanístico (PRF)
Urbanista ou arquiteto externo para elaboração do projeto urbanístico completo.
Regularização ambiental especializada
Especialista ambiental externo para APP, CONDEPHAAT, APA, tombamento — quando a complexidade exige expertise específica.
Laudos técnicos (geotécnico, ambiental, estrutural)
Laudos de empresa especializada terceirizada, cobrados à parte do cliente.
Assistência jurídica especializada para casos complexos
Advogado especialista externo para casos com componente judicial, usucapião, retificação ou litígio.
Outros serviços técnicos terceirizados
Serviços específicos não listados acima que serão executados por terceiros neste projeto.
⚠️
Riscos e Complexidade
Marque tudo que se aplica. Cada fator identificado aumenta o preço.
📌Seja honesto. Subestimar a complexidade é o erro mais caro. Na dúvida, marque.
Documentação do Imóvel
A documentação do imóvel tem falhas ou está incompleta
Lacunas no cartório, herdeiros sem inventário, empresa adquirente extinta ou "buracos" na história do imóvel.
+15%
⛔ O imóvel tem penhora, hipoteca ou bloqueio judicial ativo
IMPEDITIVO. Não assine contrato antes de resolver com advogado.
IMPEDE
Restrições Ambientais
Parte do terreno fica às margens de rio, lago ou encosta de morro
APP — exige mais estudo técnico e aprovações adicionais junto ao órgão ambiental.
+25%
Área de Mata Atlântica, unidade de conservação ou tombamento histórico
Exige consultas ao CONDEPHAAT, IPHAN ou órgão ambiental antes de qualquer pedido.
+30%
Área com risco de deslizamento ou enchente
Laudo técnico geotécnico obrigatório. O laudo é cobrado à parte do cliente.
+20%
Complexidade Operacional
O terreno é registrado como rural, mas tem casas há muitos anos
Classificação rural fictícia com uso urbano consolidado. Exige estratégia específica com a Prefeitura.
+20%
Muitas famílias sem documentação pessoal atualizada
RG vencido, CPF irregular, falecidos sem inventário... O trabalho de coleta aumenta muito.
+15%
Terreno de marinha, beira-mar ou bem da União Federal
Envolve a SPU e, em casos, a Marinha do Brasil. Alta complexidade registral.
+40%
Alguém já tentou regularizar esse núcleo antes e não conseguiu
Processo anterior frustrado. Prefeitura ou Cartório já criou resistência.
+15%
O cliente tem urgência — menos de 90 dias para resolver
Inventário em andamento, financiamento marcado, venda iminente. Mobilização prioritária.
+25%
O projeto vai precisar de ação na Justiça
Usucapião judicial, ação de retificação ou processo judicial como etapa obrigatória.
+50%
A Prefeitura nunca fez REURB antes ou é difícil de lidar
Município inexperiente ou com postura resistente. Mais reuniões e mais tempo.
+15%
📋
Dados do Projeto
Quantas casas, quanto vale o imóvel e seus custos diretos.
💡Como preencher os valores: Digite apenas os números, sem pontos ou vírgulas. Para R$ 300.000,00 — digite 300000. A formatação aparece automaticamente.
Tamanho do Projeto
💡 Número total de famílias ou lotes a regularizar.
💡 Número mínimo viável, descontando os que podem ser excluídos.
Valor de Referência do Imóvel
Pesquise imóveis parecidos regularizados na região.
Vai dividir os honorários com algum parceiro?
Custos Diretos do Projeto (internos)
ℹ️Os custos de terceirização que você informou no módulo anterior já serão somados automaticamente. Informe aqui apenas os custos internos adicionais.
Gasolina, pedágios, passagens, hotel
Custo da equipe própria dedicada a este projeto
Pass-through — não entra na base de impostos
Cópias, materiais, comunicação
Regime de Impostos
💡 A maioria das cidades cobra 5%.
🏢
Saúde Financeira da Operação
Quanto custa sua empresa existir — enquanto o projeto ainda não terminou.
⚠️A receita entra devagar (parcelas mensais). O custo da empresa não parcela — vence todo mês. Essa assimetria é o que quebra empresas bem-intencionadas.
Custo Mensal da Empresa
💡 Some tudo: salários, pró-labore, contador, aluguel, celular, internet, sistemas, seguro.
💡 Seja realista. REURB típico: 12 a 30 meses.
Investimentos e Aquisição
💡 Visitas, reuniões, material comercial pré-contrato.
💡 REURB Social: 10–20%. REURB Específica: 3–8%.
💡 Drone, GPS/RTK, computadores, veículo, softwares.
💡 Se este projeto usa 10% da sua capacidade, aloque 10%.
Perguntas de Segurança
Você tem outros projetos ativos gerando receita enquanto este roda?
Sua carteira atual cobre o custo mensal da empresa independente deste projeto?
Se a Prefeitura travar por 6 a 12 meses, sua empresa aguenta?
O "vale da morte" — fase crítica onde o processo travou mas as últimas parcelas ainda não chegaram. Você tem reserva financeira?
O contrato vai prever que cartório, laudos e taxas são cobrados à parte?
Esses custos não devem entrar nos seus honorários — devem ser cobrados separadamente, com aprovação prévia do cliente.
O contrato vai garantir um número mínimo de unidades a serem pagas?
O mínimo garantido protege seus custos fixos se laudos excluírem unidades do escopo.
💰
Como o Cliente vai Pagar?
Entrada e parcelamento — adapte ao que o mercado local suporta pagar.
Entrada — valor pago na assinatura do contrato
💡A entrada protege sua empresa no início. Quanto maior a entrada, menor o risco financeiro para você.
Sem entrada (0%)
Entrada de 10%
Entrada de 15%
Entrada de 20%
Parcelamento do saldo restante
12 vezes
24 vezes
30 vezes
36 vezes
48 vezes
Reajuste das parcelas
📌Para contratos com Prefeitura ou acima de R$ 100.000,00: vincule os pagamentos a etapas — não ao calendário. 20% assinatura · 20% protocolo · 30% aprovação · 30% CRF registrada.
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Resultado nos Três Cenários
Otimista (100%) · Realista (87%) · Conservador (72%)
Demonstração de Resultado — Cenário Realista
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Indicadores e Alertas
Verifique se o preço é proporcional e a margem é saudável.
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Cláusulas que Não Podem Faltar
Proteções essenciais para o seu contrato, com base nos dados informados.
Calculadora do Reurbeiro · Ferramenta profissional de precificação REURB
Valores sugestivos — valide com o contexto de cada projeto. Para decisões fiscais, consulte seu contador.
Valores sugestivos — valide com o contexto de cada projeto. Para decisões fiscais, consulte seu contador.